본격적인 가을 이사철에 접어 들었는데요. 계약 만료기나 연장을 앞둔 전, 월세 세입자와 집주인에 갈등이 늘어나는 시기이기도 합니다. 바로 집주인과 세입자 간 생기는 집수리 문제가 갈등으로 번지는 일들이 많기 때문이죠.
전세나 월세 집을 소유하거나 임대하는 사람들을 위해 어떻게 해결하면 좋은 들여다 보도록 하겠습니다.
전,월세 주택 수리 및 관리(관련) 민법 조항
| 조항 | 전월세 주택 수리,관리 민법 조항(내용) |
| 623조 | 임대인은 주택 임대차 계약중 사용, 수익에 필요한 상태를 유지해야 한다. * (집 주인은 필요한 경우 집은 수리할 의무가 있다.) |
| 374조 | 임차인은 주택 임대차 계약 중 관리자의 주의로 주택을 보존해야한다. * (세입자는 집을 잘 관리할 의무가 있다.) |
| 615조 | 임대차인은 임대차 계약을 맺은 주택을 반환할 때는 원상 복구를 해야 한다. * (세입자는 계약이 끝났을 때 집을 원래대로 복구 해야한다.) |
1. 재계약시 갑지기(보일러)고장이 났어요.
전세 기간이 종료를 앞두고 재계약 할려고 보니 보일러가 고장이 났다면 대부분 집주인은 세입자가 사용 하다가 망가뜨린 경우로 생각해 수리비를 못 주겠다고 합니다. 잘 사용하고 멀쩡하던 보일러가 고장이 났으니 말이죠.이런 경우에 (보일러) 수리비를 누가 부담해야 할까요?
기본적으로 월세나 전세 주택의 집 수리 의무는 집 주인에게 있습니다.
“민법 623조에 따르면(임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한.”고 기본적으로 명시되어 있다는 의미입니다.
하지만 그렇다고 모든 것이 집주인이 책임지는 것은 아닌데요. “
민법 제 374조에 따르면 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 잘 보존 해야하는 의무”가 있습니다.
이런 면에서 보일러 수리 비용은 사례에 따라 청구 대상이 달라집니다.
만약 세입자가 부주이와 과실로 보일러가 고장인 난 경우라면 세입자가 수리 비용을 부담해야 합니다. 예를들어 겨울철 보일러 동파를 막기위해 헌 옷으로 보온재를 덮거나 해야 하는데 동파관리를 소홀히 했다면 세입자에게 책임이 물을 수 있다는 사실입니다.
그러지 않은 경우에는 아래와 같은데요.
- 보일러가 노후되었거나 불량으로 수리가 된 경우 집주인이 부담을 해야합니다.
- 세입자는 집주인에게 수리 요구 및 먼저 수리 후 고쳐진 보일러 사진과 영수증을 챙겨 집주인에게 비용을 청구하면 됩니다.
2. 집에 물이새는 경우 어떡하죠.
집주인은 세입자가 사는 동안 문제없이 사용 할 수 있도록 해야 하는 의무가 있습니다. 물이 새는 문제는 세입자의 과실이 아닌 주택의 문제이기 때문에 집 주인의이 비용을 부담해야할 가능성이 높습니다.
만약 집주인이 수리를 하지 않는다면 세입자가 고치고 비용을 청구하면 되는데요. 월세에서 수리 비용을 빼고 주는 것도 가능하며 전세의 경우 계약이 만료 후 전세보증금 반환소송을 통해 추가로 수리 비용까지 청구하면 됩니다.
3. 집주인과 연락이 안되요.
세입자는 수리가 필요한 상황을 기록하고 사진과 동영상 촬영 등의 정확한 중거를 확보를 해야합니다. 이후 상황 전달과 수리 요청을 서면으로 남기고 만약 집 주인이 응답하지 않거나 수리를 거부 할 경우 견적을 받아 수리한 후 비용을 청구 하거나 월세에서 차감하는 방식으로 합니다.
4. 세입자는 집주인의 동의없이 구조 변경을 해서는 안되요.
세입자는 집주인의 허락 없이 집의 매부를 구조 변경을 해서는 안되며 “민법 제 615조에는 “차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상 회복해야 한다”고 명시가 되어있습니다. 세입자는 전월세 계약이 만료되는 시점에서 주택을 원 상태로 집 주인에게 돌려줘야합니다.
도배는 해도 되지만 시트지 변경은 하지 말아야합니다.
5. 비용 부담이 적은 소모품의 경우 누가 부담하나요.
세입자가 주택을 사용할 수 없는 큰 하자라고 하면은 집주인에게 수선 의무가 있지만 반대로 쉽게 고칠 수 있는 사소한 문제라면 세입자에게 수선 의무가 넘어 갑니다.
예를들어 교체주기가 짧은 소모품에 경우에 해당이 됩니다.(형광등, 수도꼭지 ) 하지만 별 비용없이 쉽게 고칠수 있는 문제”가 정해진 바가 없기 때문에 최악에 경우 분쟁으로 이어 질 수 있습니다.
만일에 사태를 위해 세입자는 사전에 수리 요청서에 대한 서면 교환 내역과 수리 전 후 사진 및 영상, 전문가 견적서 등에 증거 자료를 철저하게 준바 해두어야합니다.