부동산 등기부 등본은 부동산 거래에 관련된 등기 정보를 포함하는 문서로 등본은 해당 부동산의 소유자, 부동산의 위치, 면적, 용도 등과 같은 기본 정보를 제공합니다. 집에 이력서와 같은 부동산 등기부 등본은 사람의 주민등록 등본과 같다고 할 수 있습니다.
등기부등본의 중요성
또한 등기부 등본은 부동산 거래의 유효성을 입증하는 중요한 문서로 사용되며 이 문서는 소유자의 신원과 소유권의 증명, 임대 및 담보 제공 등에 사용될 수 있습니다. 또한 부동산 거래 시에는 부동산의 이전 소유자와 무단 점유자, 재산권 이의 등과 같은 사항을 확인하기 위해 등기부 등본을 검토하는 것이 중요합니다.
등기부 등본 2종류
- 다중주택, 다가구주택, 단독주택의 경우 : 토지와 건물 등기부등본을 각각 발급 받아 확인하기
- 공동주택에 경우 : 아파트, 오피스텔, 다세대 주택 등이 포함 : 집합건물 등기부등본만 발급받아 확인하기
- 등기부등본은 하루 사이에 변동이 있을 수 있기 때문에 반드시 날짜와 시간을 확인하고 당일에 열람을 해서 내용을 확인해 봐야 합니다.
등기부 등본 “이것” 확인하자
1. 표제부(건물의 표시) 정확한 집 주소와 어떻게 지어졌는지 알 수가 있다.
- 표제부에 나와 있는 주소와 계약서 상 집 주소가 일치하는지 확인합니다.
- 단독주택,다가구주택은 소재지번이 일하는지 확인해야 하며 공동주택일 경우 소재지번과 호수까지 확인해야 합니다.
- 근린생활 시절이 아닌지 확인 해야 합니다. 근린 생활 시설이란? 상가형 건물과 주거용이 혼합이 되어있는 형태로 만약 상가형에서 주거용으로 개조해 임대를 했다면 세입자에게는 문제가 발생해 불리해 질수 있습니다.
- 가령 전세지금 대출과 전세보증보험 가입을 해야 할 때 가입이 안 될수가 있으며 살고 나갈때 다른 세입자가 구해지기 힘든 상황이 생길수 있기때문입니다.
2. 갑구 (소유권에 관한 사항) 집 주인이 누구이며 소유권에 대한 정보 및 가압류가 걸려 있는지 드러나는부분 입니다.
- 갑구에 표시된 집주인의 인적사항과 계약서상 집주인 인적사항과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 가장 주요한 부분으로 계약시 현장에 나와 있는 사람이 정확히 소유자가 맞는지 인감증명, 신분증으로 계약서상 집주인 인적사항이 일치하는지 재차 재 확인해 봐야합니다.
- 갑구를 보게 되면 소유권이전청구권가등기가 있다면 집 주인이 바뀔수 있다는 사실이며 이는 치명적일 수 있는 부분으로 그에 따른 이유를 재 확인해 볼 필요가 있다.
- 최는들어 발생하는 전세사기는 유형이 미리 전세입자를 구하면서 소유권자를 바꿀것으로 예상을 하면서 움직이기 때문에 이럴경우 혹시 모르니 잔금을 차루고 난 이후에도 부동산 등기부 등본을 확인해 집 주인이 바뀌지 않았는지 확인해 봐야한다.
- 갑구에 압류, 가압류,가처분 가등기가 들어가 있다면 아주 위험하기 때문에 절대 계약을 해서는 안됩니다.
3. 을구 (주택권리 이력서) 은행이나 근저당 및 담보, 전세권이 잡혀 있는지 알 수 있는 부분입니다.
- 나보다 선순위인 근정당은 얼마나 잡혀 있는지 꼭 살펴봐야 하는 부분으로 은행 및 제3자가 담보를 잡고 있기 때문에 나의 권리는 후순위로 밀립니다.
- 채권최고액은 집 주인이 대출받은 금액 (빌려준 돈에서 120% 설정) 이며 시세보다 과도한 근저당권은 보증금을 온전히 돌려 받지 못하게 될 수도 있습니다.
- 앞서 짚어본 근저당이 담보라면 임차권등기명령이란? 이전 세입자가 보증금을 돌려 받지 못한 상태로 이런 경우 나의 권리가 그만큼 뒤로 밀려 난다고 봐야 하기 때문에 계약을 안 하지 않는 게 좋다.
등기부 등본 언제 확인해야 하나요?
- 계약하는 날, 이사하는 날에도 확인해야 합니다. 또한 잔금을 치르고 최소한의 안정 장치인 확정일자와 전입신고 후 안심하기보다는 다음날 아니 그다음 날에도 등기부 등본을 확인해 봐야 합니다.
- 또한 보통 계약 후 확정일자를 받았다고 해서 안심하기보다는 이사와 동시에 전입신고를 최대한 빨리 하는 게 좋으며 만약 전입 신고를 늦게 할 경우 그만큼 나의 권리가 뒤로 밀려날 수 있기 때문에 반드시 미루지 말고 인터넷 등기소나 주민센터를 방문해 바로바로 해야 합니다.
- 여기서 하나 더 주의해야 하는 점은 갑자기 근저당 설정이 되는 경우가 있는데요. 금융기관이나 제 3자에 채권이 들어오게 되면은 근저당은 그 즉시 효력을 발생하는 반면 전입신고 경우에는 그다음 날부터 효력이 발생하게 되는데 이렇게 되면 자연스럽게 나의 권리가 후순위 뒤로 밀리게 되는 점을 알고 있어야 합니다.
만일을 위해 특약조항 넣기
최근 부동산 시장은 개인의 세입자가 대응 하기가 어려운 형태를 띄고 있는데요. 가능하면 계약할 때 특약 조항을 넣어두는것도 한 방법입니다.
예를들어 “입주 일자 다음 날까지 현재의 등기부등본 유지 및 입주 당일 근저당 설정이 되면 집주인의 귀책을 임대차계약이 무효”라는 조항을 넣는게 좋습니다.